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南港房價飆 現在買,適合嗎?
發佈時間:<2013-07-19 22:54:26>
 
 

 南港房價飆 現在買,適合嗎?
2013/07/19

【聯合晚報╱文╱游智文】
包含商場、辦公大樓、三鐵共構的南港車站BOT案正施工中,預計2015年完工。 記者游智文/攝影

多項重大建設、開發案接連「動起來」,北市南港區近來又在房市掀話題,並吸引不少消費者躍躍欲「購」。但,這個地區現在適合進場嗎? 如果要進場,又該怎麼買?

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,南港被喻為第二個信義計劃區,擁有大台北地區最多的公共建設、大型開發案,房市基本面堪稱天下第一,但問題是這幾年房價實在飆太快。

以中古屋來說,根據房仲資料,2008年南港平均房價每坪僅30萬元,但依實價網最新資料,南港目前每坪均價已達52.7萬元,短短幾年漲幅高達7成5。再以推案來看,根據住展統計,南港預售房價近4年漲幅也逾5成,來到每坪74萬元。

全國不動產企研室指出,南港房市題材過度發酵,讓當地房市在政府祭出奢侈稅打房後,幾乎是一夕跌落谷底,本來南港每月交易量至少2、300戶,但去年單月都只有100來戶,一度甚至掉到單月只有76戶交易量的歷史新低。

這種情況一直到今年開春後才有轉變,在當地房價漲勢趨緩已一兩年,加上台鐵調車場、台電修護處、台肥C3土地以及北部流行音樂中心等重大建設陸續啟動下,市場交易動能出現回升,今年上半年交易量達936件,較去年增加約23%。

京石隱 ●地點:經貿二路157巷 ●坪數:42~103 ●目前行情93萬元 攝影/游智文

徐佳馨認為,相較於前一兩年,目前到南港買房,買在最高點的風險已下降不少,而重大建設支撐下,預料未來幾年,當地房價應會轉為緩步持續上揚。

天時地利不動產總經理張欣民則認為,南港房價短時間內仍會持續盤整,不適合單純投資,但根據建照、使照資料,南港從今年下半年起將進入新一波完工交屋潮,預料會有不少投資客在交屋之前釋出,自住者可多多注意撿便宜機會。

永慶房屋南港站前店長徐健倫、有巢氏房屋台北南港經貿加盟店東李財根表示,南港大致可分5個房市區,其中後山埤站到昆陽站沿線,目前大樓房價大都已到1坪8、90萬元,新大樓要價更達上百萬元,一般民眾也很難跨越門檻。

業者建議,對南港有興趣的民眾,可優先考慮中視對面的重陽重劃區、南港車站商圈、南港經貿園區以及研究院路二段、舊庄商圈一帶。

舊庄距離捷運較遠,但房價便宜不少。 記者游智文/攝影

重陽重劃區─換屋族可考慮

希望有較優質居住環境,或是打算兩代、三代同住的換屋族,可先到中視對面的重陽重劃區看看。此一重劃區位於重陽路、向陽路以及環東大道之間,發展大約已10年,區內除巷道整齊外,四周也有很多綠地公園,而且很安靜。

當地約有近一半的大樓由華固興建,其中規模較大或目前釋出量較多的社區是「溫歌華」、「奧之松」、「富仕館」等,另外世豐建設投資興建的「芬第LIVE」,目前也有較多物件出售。根據已揭露的實價資料,此區大樓行情多在50~65 萬之間,比後山埤一帶要便宜不少。

業者提醒,此區雖已發展很長一段時間,但商圈一直沒成形,採買並不是很方便,不過也因為這樣,這裡才擁有安靜的生活空間;唯一要特別注意的是面環東大道的住宅,部份有噪音之虞,購屋前要特別留意。

御鼎 ●地點:惠民街71號 ●坪數:58~82 ●目前行情79萬元 攝影/游智文

南港經貿園區─長線投資為佳

南港經貿園區是南港另一重劃區,區內主要道路包括經貿一路、二路、三重路、園區街、重陽路等,這個地區是南港房價近年飆最快的地區,2010年底華固、台肥在當地推出的「天匯」、「無雙」即均喊出最高一坪100萬元的區域天價,不過實價揭露顯示,天匯當時成交價每坪約落在60~85萬元之間,不過這是3年前的行情,目前應略高一些。

一般認為,這個地區較適合不急著在短時間獲利的長線投資人,主要是就業人口持續在增加,潛在買方相當多,但目前區域生活機能還不好,僅有捷運,其他都缺,且當地房價已來到相對高點,需等一段時間房價才可能較明顯上揚。

在當地投資,業者建議可先考慮兩房產品,主要是總價在2000萬元上下,未來想轉手比較容易,而且現在很明顯的,這類產品需求也比較大。

南港車站─適合上班通勤族

如果是上班通勤族,建議可鎖定南港車站周邊購屋。南港車站為捷運、台鐵、高鐵共構,買在此地,不僅上下班輕鬆,未來要出差、出國也很方便。當地其他生活機能也應有儘有,包括家樂福、郵局、各類各式店面等,現正BOT興建中的南港車站未來將比照松山車站開設CITYLINK商場。

南港車站周邊主要道路包括南港路、興中、興華、東明、興南路等,平面商圈就由這4條路構成;實價網上當地目前房價大約5、60萬元一坪,有一些舊華廈一坪不到40萬元。

當地的公寓倒是蠻搶手的,一坪多賣到4、50萬元,房仲業表示,主要是當地很多建商看好三鐵共構搜購公寓,進行都更整合,當地公寓價格主要看土地持分和使用分區,持分愈高價格愈貴,容積560%的商三公寓,價格也高人一等。

舊庄商圈─首購族可省房價

如果預算很有限,建議可到研究院路二段、舊庄一帶買房子。實價網上,過了胡適國小、胡適公園,公寓一坪30萬元出頭,華廈產品也在一坪40萬元以內,比前述幾個地區大約可省1/3的房價。

這裡的缺點就是距離捷運站比較遠,坐公車大約要5、6站,騎機車得5~10分鐘,另外街道也較為老舊。

 

南港區各項房市題材進度一覽

●南港調車場都更案

位於市民大道、南港路三段之間,基地面積約1.64萬坪,已於上(6)月公開閱覽,8月下旬招商。擬採複合式商業開發,包括購物中心、住宅、事務所、飯店及酒店式公寓。

●北部流行音樂中心

位於南港向陽路與忠孝東路交叉口東北側,基地面積約2.71萬坪,分成南、北兩區,分別興建主廳館、名人堂及音樂產業區三棟建築物,另有音樂中庭廣場、主題公園等大面積綠地,作為居民運動休閒,假日活動舉辦。上(6)月動工,預計3年後完工啟用。

●南港車站BOT

現由潤泰創新興建中,將打造一棟30層高樓和兩棟裙樓,作為商場、旅館及辦公大樓,商場包含影城,預計2015年完工啟用,車站現為台鐵、捷運共構,高鐵則預計2015年通車。

●南港展覽館2館

已於去年7月動工興建,預計2016年正式營運,興建的展覽館2館為地下3層,地上9層,規劃3個樓層的展廳共2362個標準攤位,以及可容納2400人會議中心、中小型會議室等設施。

●台電電力修護處都更

位於向陽路、南港路、市民大道之間,南港高中對面,面積約1.16萬坪,規劃作為辦公服務、商務旅館、展覽、休閒娛樂、購物中心及住宅等商業複合型功能使用,本月啟動先期規劃招商。

●南港中信總部

位於經貿園區內,98年動土開工,預計於2015年啟用。中信總部大樓包含金控總部、寒舍艾美酒店、百貨商場、美食街及商辦。

 

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