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周鶴鳴:實價登錄 買房三大落差
發佈時間:<2013-05-05 19:59:17>
 
 

 

周鶴鳴:實價登錄 買房三大落差
【經濟日報╱周鶴鳴】

台灣實施實價登錄以後,房市成交價格透明公開,眾人都希望房價如同股價般,上網一查就清清楚楚,買賣雙方都不必擔心受騙上當。

然而,綜合先進國家的發展經驗來看,實價登錄必須累積足夠多的件數,成交價才具有參考價值。實價公開至今七個月,政府所累積的成交個案尚屬不足,大家要如何看懂數字背後的意義,避免對價格產生誤解、甚至錯誤判斷行情呢?

我整理出實價登錄中易有的三大落差,供眾人參考。

第一種是人為落差,房地產買賣偶見關係人交易,如二等親內交易、債權債務關係交易等,都會造成價格落差,讓民眾判斷錯誤。

雖然目前政府已經開始要求備註說明,但難免有特殊案例,民眾若以低價物件當作買賣價格依據、未考量買賣特殊因素造成的價格偏誤,可能會錯失購屋良機。

第二是條件落差,一棟大樓在銷售的時候,因為景觀、高低樓層、前後棟、座向、裝潢與日曬等客觀條件不同,每一層樓、甚至每個單位的價錢 都不盡相同,購屋者如果沒有親臨現場,看到物件的條件與狀況,實價登錄網站上所公布的實價,反而會造成對行情的誤判。

第三是時間落差,比方說,預售屋登錄的價格是兩年前推案的價格,現在公布的也是過去兩個月以前成交的價格,兩年前的房價與現在差一成、二成的不在少數,消費者如果不懂得辨別箇中差異,只在網站上看到低價就見獵心喜,可能只會帶來買房過程中的失望與干擾。

實價登錄上線七個月,據我們隨機抽樣1,170位民眾來做調查,有41.2%的受訪民眾表示,實價登錄政策實施後,「實價分析」是他們最想瞭解的選項。

對此,民眾要了解的是,實價登錄網上所呈現的房價,是過去成交的價格,它會隨著交通建設、人口遷入、企業投資等各種外在因素產生變化。

因此,消費者對每個實價背後所代表的意義,像是公共建設分析、區域商圈未來產業分析、民間投資分析、人口結構分析等,都應該進行解讀,才能清楚掌握房市未來的脈動,做出最有價值的理性決策。

台灣房地產已經進入實價登錄的時代,隨著房地產價格透明、漲跌行情更加清楚下,未來消費者房屋買賣交易將更安全、可靠,台灣的不動產也將更具金融工具的特性。

展望今年房市,我認為,在奢侈稅退場之前,全年房市量能可望增溫一成左右。雖然今年6月奢侈稅將屆滿兩年,市場恐有賣壓出現,不過因為這兩年的房價變化不大,加上市場低利率持續,若景氣持續回溫,房市賣壓不至於沉重,今年房市料將呈現「價穩量增」格局。

(本文作者是台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴)

 

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