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買房產鑑價新制 壽險業為難
發佈時間:<2013-04-03 07:15:29>
 
 

 

買房產鑑價新制 壽險業為難
自律規範將要求建置10家相關公司資料庫

【經濟日報/記者陳怡慈/台北報導】

圖/經濟日報提供

保險業不動產投資自律規範將有新要求,為降低買貴或圖利疑慮,金管會將要求保險業須建置至少10家的不動產鑑價公司資料庫,以利交易價格合理、透明。

金管會昨(1)日與保險業舉行不動產投資自律規範草案研議會議,包括壽險公會、產險公會、國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽、富邦產險等均派代表出席。

據了解,會議針對不動產取得時點、免租金期間、年化租金收益率、鑑價制度等,取得多項共識;不過,備受矚目的鑑價公司資料庫方面,產險業對一次須有10家以上的公司資料庫入庫,叫苦連天。

保險公司買賣不動產,通常會找鑑價公司出具報告,一般通常會找兩家,保險局為了避免業者委託對象過於集中,在自律規範當中要求業者須建置資料庫。

入庫的鑑價公司,必須符合三項標準,包括不動產估價師須取得不動產估價協會的資格、服務的估價事務所或房仲公司必須成立至少5年,另外,估價師不能是受託保險公司的財報編制準則關係人。

業者指出,保險局希望一次建置至少10家,對買賣不動產頻繁的壽險業者而言,原非難事;不過,產險業投資不動產的金額不大,一次要求10家可能有困難,希望能降低數字。

至於不動產取得時點的認定,目前已有高度共識,將採簽約日或得標日進行認定;業者解釋,年化租金收益率可能隨時間演變而不同,假設簽約日計算的年化租金收益率為2.9%,到了過戶日變成2.7%,在採簽約日或得標日認定的保障下,可避免「違規取得」的窘境。

免租期方面,將按租賃契約的十分之一計算,但是累積免租期間最長不能超過一年。

以租賃期間20年為例,免租期最長還是一年,至於這一年要如何分配,由保險公司自行決定。

年化租金收益率部分,也將採一致的計算方式。分子的租金部分,將統一為「稅前」概念,以免公司賺錢須繳營所稅、虧損反而不必繳稅,導致賺錢公司的租金反而縮水的現象發生。

分母的不動產持有成本方面,同樣回歸會計原則,資產負債表上如何計算該項不動產的帳面價值,業者計算年化租金收益率時就比照辦理。


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