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房地合一 劍指建商
發佈時間:<2015-07-05 19:27:15>
 
 

 

房地合一 劍指建商

2015-06-28 00:22:01 聯合報 住展雜誌企研室經理何世昌

行政院版房地合一稅拍板定案,短期持有房產若出售,所課徵的稅率由原訂的單一稅率改為差別稅率,且稅率大幅上調,其中持有一年內房地出售課徵獲利45%稅率,兩年內房地出售則課徵35%。一般解讀多認為這是為了「打擊投機」,減少短期買賣炒作,然而事實真是如此嗎?

第一,現制的奢侈稅對持有一年內出售的房產課徵總價15%,若是交易總價2000萬元,則賣方得繳納稅金300萬元,房地合一稅則是課徵獲利45%,若交易總價2000萬元且扣除成本與交易費用後淨賺200萬元,則僅需繳納稅金90萬元,稅負相對輕,抑制投機效果不如奢侈稅。

第二,房地合一稅僅有「日出條款」沒有「回溯條款」,所以只有2016年後買進、或2014年後買入,且持有未滿2年就出售物件,才會被課徵房地合一稅,適用時間範圍比奢侈稅小。

第三,房地合一稅針對非買賣取得房產者,持有時間從寬認定,可併計原持有者的持有時間。

總的說來,單純就短期交易而言,房地合一稅比奢侈稅寬鬆,若將房地合一稅定位為打擊投機,說法仍有待商榷,再加上「日出條款」所訂時間為2016年,在年底前應會有一批避稅交易熱潮,也難怪財政部長張盛和說,預期短期交易會較熱絡。

既然房地合一重心不在抑制短期交易,那又所為何來?從政治層面來看,張盛和將是我國唯一成功推動房地合一課稅的財政部長,亦是馬英九總統任內政績之一。

但從稅捐的角度來看,建商恐怕是房地合一稅最大的受創族群。因為我國長年來房屋與土地是採取分離課稅,而我國稅法規定「個人及營利事業出售土地,其交易所得免納所得稅」。建商賣房子給購屋者,只有售屋所得要繳營所稅,至於土地的部份則免稅。

所以,建商賣房子必須自行拆算「房地比」,也就是房屋與土地各佔總價金的比例。舉例來說,若售出一間5千萬元的房地,土地售價為70%、3,500萬元,房屋售價占30%、1,500萬元,那麼要被課稅就是房屋售價的部分。

由於售屋價金「房地比」由建商自行計算,過去建商為求節稅,難免會出現壓低房屋售價、拉高土地售價的情形,但若房地合一稅上路,建商賣房子所得變成實報實銷,該繳的稅一毛都逃不掉,無法像過去那樣節稅,建商稅負將大幅攀升,對獲利衝擊不可謂之不大。

近來部份建商有意轉往海外發展,正是肇因於此;若房地合一這枚深水炸彈炸開,那建商外逃潮恐是方興未艾。

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