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北市住宅漲幅 市府低估了? 2013-11-19

 北市住宅漲幅 市府低估了?

2013/11/19


【聯合報╱達一廣告董事長徐一鳴】

台北市副市長張金鶚大費周章編製「台北市住宅價格指數」,我猜他的目的目的在於,排除新成屋、豪宅帶來的價格扭曲,呈現北市房價走向。


不過,10月市政府公布7月台北市住宅價格指數的同時,也公布了「標準住宅」的細節,我看了真是嚇一跳!


7月台北市住宅價格指數中,大安信義中正區「標準住宅」主要特徵為屋齡25年;但照台北市不動產數位資料庫來看,過去10年,大安信義中正區的老屋交易比例特別高,其中屋齡25年以上的物件占總交易件數46.98%,21~25年屋齡的只占9.19%。


懂了吧,大安信義中正區「標準住宅」的選擇,不是針對交易量最大的族群,而是「精心挑選」出的特殊物件。到底有多特殊,我們可以從單價反推出來。


7月台北市住宅價格指數中,大安信義中正區「標準住宅」單價每坪70.93萬元,而中山松山南港區每坪為52.55萬元。請問,這樣的單價,在這三區你能輕易買到房子嗎?


事實勝於雄辯,你再看8月份實價登錄資料,大安區有55%成交價格是落在每坪75至100萬,僅有10%落在50~75萬(所謂「標準住宅」單價),在中正區,每坪75至100萬也是比例最高(43%),只有信義區50至75萬元比例(38%)才最高。


資料證明,大安信義中正區「標準住宅」的選擇,極可能是挑選居住品質較差的地段(例如通化夜市附近),才可能得出大安區「標準住宅」每坪70.93萬元這樣離譜的數字。


要知道,居住品質較差的地段,需求本來就弱,在價格上漲的力量上,自然也會偏弱;但房市走空時,下跌壓力卻比較強。市府用這種方式去編撰價格指數,後遺症不僅是低估上漲的力道,也會高估下跌的力道!


張副市長以「標準住宅」價格變動來呈現房價走向,用意雖好,但必須考慮該地區主要交易物件的每坪單價,才不會讓指數過分偏離。


另外,學者抨擊房仲的指數會造成新成屋、豪宅帶來的價格扭曲,但我看大安信義中正區25年屋齡交易佔了46.98%,這點實在是過慮了。







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