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房屋預售制度 優點多 2013-10-13

 房屋預售制度 優點多

2013/10/13


【經濟日報╱劉天仁】

10A總裁原本表現央行高度的一席關懷提醒:買屋時別過度操作財務槓桿,以免一旦利率調整時,無法負擔高額貸款利息。卻形成一語成「冬」效應,市場紛傳央行暗示即將升息,物價再度蠢蠢欲動,不動產市場才剛從打炒房氛圍中回過神,又差點被打趴,9月底交易量一片低迷。


好不容易盼得彭總裁再次聲明,強調不是暗示即將升息,只是關心的提醒,要民眾多注意升息風險。但彭總裁卻又說出:「預售屋是期貨,助長房價」,這一句重話 ,打得不動產代銷業差點斷了氣。


套一句彭總裁的話,房價問題不能完全歸咎於貨幣政策,也一樣不能完全歸咎於房屋預售制度,兩者有點關係,卻不是全然相關,不能畫上等號。其實把預售房屋制度形容成房屋期貨投資或投機,說得太沉重。不如說是,房屋預售分期付款,來得恰當。


預售房屋對於購屋客戶來說,最大優點可以按部就班,輕鬆付款的擁有一戶住家。在二至三年房屋建築施工期間,購買戶按工程進度分期繳交約房價30%的自備款,由於邊蓋屋邊付款的辦法,讓客戶可以將手頭資金充分運用,或者可以從容準備、按期籌措自備款,其餘70%房款則在交屋時向銀行長期貸款,日後繳付本息。


對於投資興建的建築開發商來說,讓最接近市場及了解消費者的代銷公司參與,甚或主導建築規劃與設計,最能符合市場脈動與需求。尤其經由房屋預售制度,將尚未動工興建的建築規劃設計,直接面對消費市場接受銷售考驗,可以避免規劃錯誤、時機不當及產品定位錯誤的風險。


回顧台灣數十年經濟發展,伴隨建築開發及都市發展,不敢奢談代銷公司在期間努力,卻可看到有著一定程度的影響城市建築風貌。以目前台灣住宅房屋自有率高達87%來看,房屋預售制度著實也扮演一定程度的貢獻


台灣五大都會在都市建物逐漸老舊之下,住宅都必須改建更新,在都市更新過程中,房屋預售不僅可以充分掌握該地區實際需求、價位與產品定位,還可以協助都市更新的完整整體規劃


近年來游資氾濫,但是景氣低迷,缺乏投資管道,不動產理財成為少數熱門投資工具。依據中信房屋宅指數調查:不動產已蟬聯19季為保值抗跌理財工具第一名,也因此房價居高不下。房價節節上漲與薪資所得步步下跌,卻糾結成一般民眾難以撫平的失落感。有人不思考房價高漲之根本原因,從根本解決問題,以為把房價拉下來,就可以天下太平一切問題迎刃而解。於是找人墊背、指為炒高房價元凶,就像自己是正義使者。


一時之間,打炒房彷彿就是居住正義,所有不動產從事業者,都從經濟建設參與者被形塑成了房價炒作者,都被打成了人民公敵。政府要知道的是,「決定房價的關鍵在於市場的供給與需求」


房價是供給的賣方與需求的買方共同合意的房屋價值,沒有成交就沒有房價。土地供給不足、政府帶頭高價標售土地,墊高房屋建築成本,不諱言對於房價有推波助瀾之效。


在不動業務基本課程有一句話:沒有賣不出的房子,只有賣不出的價格。政府應該好好解決房市供需不平衡的情況,勝過一味出手打炒房、壓抑房價(作者是中信房屋副總經理)









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