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預售屋成本低 奢侈稅管不到…資金狂湧 2013-10-03

 預售屋成本低 奢侈稅管不到…資金狂湧

2013/10/03



















央行總裁彭淮南昨答覆立委質詢時表示,預售屋像期貨,會帶動房價。 記者曾學仁/攝影


【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】

央行總裁彭淮南昨天指出,預售屋就像期貨,會帶動房價上漲。學者表示,買賣預售屋成本低,且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內,近來的確成為投資客炒作目標。


不過,操作預售屋的槓桿風險高,若面臨市場反轉,投資客拋售不掉,將有一波房市斷頭危機,政府的確該謹慎看待。


景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,預售屋本來就是期貨,預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價,在多頭市場中,預售屋行情往往比成屋貴上三成;但也因為預售屋並非真正的房屋,不在奢侈稅範圍內,成為投資客積極炒作的標的。


舉例來說,同樣是總價一千萬元的房屋,若購買預售屋,一開始付出的訂金、簽約金共只要一成,一百萬元,兩年內再隨著工程開工進度,陸續付出剩下的兩成、兩百萬元,若工程期間出售房屋、換約,只要付出總價千分之一的換約費,若有價差及大筆收入,才會被國稅局納入所得,被課百分之五至百分之四十的所得稅,但得視出售價差而定。


但若同樣是一千萬元的成屋,一購買就得付出三成以上的自備款,若在兩年內出售房屋,還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅,光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元,也因此投資客轉向投資預售屋。


根據住展雜誌統計,以奢侈稅實施的二○一一年為基準,預售市場推案量年年上揚,今年北台灣推案量更可能破兆元,創下史上新高量。然而根據內政部地政司統計,全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後,年年向下,二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟,奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。


住展雜誌研發長倪子仁說,預售屋近期的確熱賣,尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區,推案量持續創新高,不少個案也出現區域新高價,除非納入奢侈稅範圍,否則預售屋自然會吸引資金。









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