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房價修正期 新興重劃區大利多 2015-12-06

 


房價修正期 新興重劃區大利多



2015-12-06 00:00:20 聯合報 住展雜誌企研室經理何世昌



 



住展雜誌企研室經理何世昌


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國內房市由賣方市場轉為買方市場後,各都會區房價普遍進入修正期,新興重畫區房價呈現緩步修正已成既定事實,業界普遍對於房價盤整「樂觀以對」,因為價格若適度回降,不僅有助於新興重劃區長線發展,也會成為未來房市反攻的重大利基。


過去國內新興重劃區房市發展漸漸出現慣性,開發初期因房地產價格低於舊市區,吸引大量人口與產業從舊市區遷往重劃區,入住人口量穩定增加、產業持續進駐,是重劃區發展的重要因子,反觀若初期就以推高價豪宅建案為主流的重劃區,發展反而相當龜速。


這個道理很簡單,當產業大量進入重劃區,就會釋出龐大工作機會。工作機會多,前來謀職與就業的人就變多,而員工多會選擇就近定居,進而帶動住宅需求。人口量一多,消費就擴張,接著帶動商業、服務業萌芽與茁壯,區域發展趨於繁榮,房地產價格隨之水漲船高。所以,新重劃區初期相對低廉的房地產價格,是發展成敗的關鍵之一。


但從金融海嘯以降,國內房地產引爆資金行情,許多新興重劃區內房地產遭盲目炒作而飆漲,甚至比舊市區還貴。房子貴,自住的人寧願選擇住在生活便利的舊市區;土地貴,公司行號不願花費昂貴的成本進駐,於是新興重劃區的產業專區、商業區乏人問津,若不是空置,就是違規作住宅開發。


新重劃區因房價飆漲阻絕自住客與產業,投資客買盤所占比重過高,房市失去實際支撐,對長期發展不利,價格修正是遲早要面對的結果。惟價格修正後,可望吸引大量的人口與產業湧入,為長線發展打下穩固的基礎,對重劃區房市而言是「短空長多」。


有人說,台灣面臨少子化,重劃區又那麼多,未來恐怕會變成「鬼城」。這種論調是一竿子打翻一條船,原因在於少子化是事實,但台灣「都市化」的情況並未改變,人口持續往都會區集中。市中心人口密度過高,仍需重劃區來紓導人口,減緩市中心壓力。


因此,新興重劃區依具長線投資價值。若想投資具發展與增值潛力重劃區,建議符合以下幾個面向者為佳:一、人口快速成長;二、鄰近舊市區;三、有政府重大建設或民間投資加持,並且確實兌現;四、房價比舊市區低。投資符合這四要點的新重劃區,長線增值空間較值得期待。

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