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海外置產陷阱多 消基會示警 2015-08-09

 


海外置產陷阱多 消基會示警



2015-08-05 00:43:21 經濟日報 記者郭及天/台北報導



 



 


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北市首見申訴案 收款後失聯、超收服務費糾紛不斷 留意銷售文件是否經過公證


近年海外置產方興未艾,但不少海外房產陸續進入完工交屋階段,交易糾紛也開始浮現,日前台北市已有消費者購買海外房產交易糾紛案例出現,消基會也注意到海外置產亂象,提醒購買海外房產更應留意潛在風險。


今年上半年台北市地政局已首見海外置產申訴案件,有仲介公司介紹購買海外房產,但買方匯款帳戶遭該國凍結無法匯款,卻仍被仲介催促付款,因而申訴。


目前消基會、主管機關與各地房仲公會雖未接獲大量糾紛申訴或裁罰,但坊間已有海外建商收款後失聯、銷售柬埔塞飯店產權持憑證房屋失火、超收服務費、賺取價差等糾紛傳言,海外置產風險逐漸浮上檯面。


消基會近期更發現,英國倫敦有出租公寓來台銷售廣告訴求「4萬英鎊、保證每年10%報酬」等廣告誇大不實、價格與報酬率與有違常理的案例,愈來愈多。


消基會秘書長盧信昌表示,雖然海外各國不動產產權登記型態、金融環境與國內不同,但銷售契約不能有「預期增值」等字眼,銷售文件也應符該合經駐外單位公證過的中文環境、合約精神、資訊透明、誠實告知等精神。


目前有愈來愈多房仲、代銷、旅行社業者轉型或跨足海外房產,如信義、東森、亞太國際、21世紀、全國、大師等業者,以及如世邦魏理仕、第一太平戴維斯等外商顧問公司等投入,幾乎周周都有投資說明會,並提醒投資人投資風險。


潛在海外交易糾紛包括廣告不實、價格不透明、賺取價差與資訊未誠實告知導致投資損失,以及出租不易、脫手不易,讓增值和報酬未達預期,預售案換約買方欲出場卻沒有人接手等問題,也有不少案件是未取得建照銷售、使用執照下不來、交屋瑕疵等。


台北市仲介公會法律顧問蔣美龍表示,不少國內房仲在賣有些房屋座落於偏遠地區、馬來西亞鮮少華人會買的馬來區,都遇上出租轉售的困境,房仲公司應針對房屋轉售限制、持有及交易稅率誠實告知。


目前部分投資人也遇到了出租不易、轉手困難的問題,有些國內房仲業者在銷售的房屋建案,座落於偏遠地區、或如馬來西亞鮮少華人願意購買買的馬來區,都遇上出租或轉售的困境,房價增值未如預期,房仲公司應針對當地的房屋轉售限制、持有及交易稅率,及當地環境,誠實告知。


 


仲介服務費 10%起跳


近年海外置產熱潮興起,台灣房仲業者每年成交數千戶海外不動產,成為新興業務。國內法規規範經紀業者不得賺取價差、買賣服務費不能超過6%,不過據了解,房仲業者銷售海外房產賺取價差、服務費逾一成仍極為普遍。


台灣「不動產經紀業管理條例」規範,經紀業者收取買賣雙方服務費不得超過總價的6%,不過房仲業受海外賣方委託,卻不會受到台灣法令的規範,因此一般會多收取買方1%至2%服務費,且海外賣方服務費並不透明,業者向賣方或建商收取服務費或委託底價難查證。


國人投資 最愛日中美


國內房內不振,置產資金外移海外,根據永慶房產集團調查顯示,高達59%海外置產的目的都是為了「投資」,投資海外置產的主要原因中高租金投報率、具建設題材或匯兌收益潛力及房價便宜,居前三名。


而無意在海外置產的原因,以無法直接管理、投資資訊透明度低、匯率貶值風險等最高。


該調查顯示,海外置產國家最熱門前三名為日本、中國大陸、美國,其次為馬來西亞、澳洲、泰國、柬埔寨等;而海外置產預算以中低總價為主,總價1,000萬元以內就占55%。

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