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房市落底?仍有疑慮 2015-07-05

 


房市落底?仍有疑慮



2015-07-05 00:06:16 聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源



 



高源不動產估價師事務所所長陳碧源


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房地合一稅在財政部揮舞著賦稅正義的改革大旗下,今年6月5日終於在立法院驚濤駭浪地三讀通過。儘管各界反映不一,部分房產業界解讀利空出盡,長線投資契機湧現,然而是否表錯情,值得玩味與觀察。


觀察財政部不動產稅賦政策有三把劍,如同溫水煮青蛙般,正進行房產稅結構性的調整,房地產合一稅僅是其一。


首先,土地公告地價將於今年下半年重新評定,以作為未來3年課徵地價稅依據,研判所有權人2016年地價稅將會提高,並且連帶影響以土地公告地價成數做為租金支付依據的地上權土地及使用權住宅。


其次,課徵房屋稅的房屋標準價格依規定每3年重行評定一次,也適逢最近應於檢討的時刻,使得明年度的房屋稅也可能增加,與地價稅形成雙重加稅。再者,中央及地方政府正磨刀霍霍,打算在未來幾年內漸進式調高房屋稅基,房地產的持有稅將緊接著房地合一稅風起雲湧。


特別是買方預期未來持有稅加重時,希冀降價購買,以便將未來的稅賦先行轉嫁給賣方負擔,而形成租稅資本化效果,導致不動產市場的進一步式微。因此現今是否已是房地產市場落底區,仍有疑慮,投資人不可不慎。


政府執行相關不動產稅制,似乎有不妥之處。首先,房屋稅從豪宅稅、囤房稅等演變迄今,儼然成為政府弭平民怨的政策工具,實質稅率不斷提高,然而地價稅率及公告地價長期不高卻文風不動,頗感困惑。


因為土地稅制原理首重「土地重稅,建物輕稅」,以利人民投資建築改良,並避免囤地居奇,然而政府為執行居住正義,不從地價稅著手,反而不斷提高房屋稅,論其實際,將不利民間從事建築改良活動。


其次,稅務主管機關對於房屋標準價格的認知,似乎違反房屋估價原則,導致建物只因建築完成日期不同,房屋標準單價差異甚大的謬誤,此外,稅務機關為避免其扭曲房屋標準單價,從而規定逾60年老屋殘值率仍高達40%的不合理現象。此舉所引發的市場扭曲效果,即是民眾寧住老屋,不願住新屋的怪現象。


政府應讓房屋稅制正常化,避免疊床架屋,並回歸土地稅制原則,不動產環境才能有健全的發展。

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