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政策利空出盡 經濟回溫 房市可望撥雲見日 2015-03-15

 


政策利空出盡 經濟回溫 房市可望撥雲見日


2015-03-15 聯合報 全國不動產董事長葉春智


 



















全國不動產董事長葉春智



近一年在選舉壓力下,房市2014年交易量創下2003年SARS以來新低量32萬棟。如今行政院和財政部在農曆春節前丟出房地合一稅改草案,朝向輕稅簡政方向,並與國際趨勢接軌,大大降低房市影響層面,空頭壓力也減輕了,房市可望回溫。


財政部日前公布房地合一稅改方案,免稅門檻及課徵稅率大反轉,放寬免稅門檻之外,也將累進稅率改為單一稅率,只針對房屋出售獲利部分課徵單一稅率17%,且對於長期持有減徵優惠,在不確定因素消除之下,政策面利空淡化,房市可望撥雲見日。


然而房地產市場發展除了與政策有連動關係,也和經濟環境息息相關。日本與歐元區相繼採取QE量化寬鬆政策,政府大量印製鈔票,熱錢蠢蠢欲動,加上多國爭相降息後,而央行總裁彭淮南近日也表示,美國升息國內不一定跟進,預期短時間內貨幣寬鬆政策不會改變,今年很難展開升息,且國際油價大跌,國人可支配所得相對增加,也將帶動國內內需增加,有助於經濟成長。


政策利空出盡、經濟緩步成長下,消費者購屋信心持續回溫,房市朝向健康理性發展,並回歸到基本面,根據內部成交資料顯示,228連假過後,看屋客大舉出籠,且多是首購族及換屋族,而房地合一草案中長期持有減徵優惠措施,也使得中長期置產族看好長期利多,開始尋覓收益型產品如店面、套房或科學園區附近住家;此外,房地合一課徵稅率為17%,與企業營所稅稅率一致,預期將會出現更多公司戶買賣房屋案件,以上四大族群可望成為市場主流。


房地合一政策預計2016年上路,交易成本增加的預期心態下,賣方多半會趕在房地合一上路前出售,讓價意願大增,賣方降價、買方逢低買進情況下,促使交易量回升,預估今年全年交易量可望上看35萬棟,但若要挑戰過去年均量36萬棟,仍須視總體經濟環境而定。


以往房地產投資隨便買隨便賺的時代已經過去了,建議購屋族可思考股神巴菲特所說過的一句:「當浪潮退去時,我們才知道誰在裸泳!」說明了現今的房地產市場,購屋人應掌握最佳時機點進場,買房不一定得買到最便宜的價位,但要能順著浪潮起伏,選擇價位相對合理、區位佳的物件,否則總是陷入漫長的等待房價下滑,房價漲時不敢買,房價下跌時卻又觀望。建議國人可積極看屋,多觀察多比較,等待下一波榮景。

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