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老屋銀髮宅 躍房市新寵 2014-11-24

 


老屋銀髮宅 躍房市新寵


2014-11-23 經濟日報 記者陳美玲整理


王福漲(21世紀不動產董事長)


年底七合一大選將近,各都候選人加大力度推行居住正義,全台房市受影響深,民眾對房市觀望心態依舊濃厚。


從10月全台交易量就可看出端倪,與去年同期相比下滑,不過較9月仍出現小幅成長3.6%,六大都會區出現「北部滯冷,南部初回溫」的趨勢。


其中蛋黃區台北市、新北市和桃園縣市,因房價相對較高,在房市氛圍依然偏空呈現下,讓現階段購屋族出手仍猶豫。而中南部房市需求仍有撐,因此10月建物買賣移轉棟數出現月增幅10%至15%不等的成長幅度。


不過,從政府控房力度不減的情況不難看出,接下來政府仍將從稅務修訂,以及房屋貸款管控兩大方向持續控房市,從銀行新承做的放貸成數來看,被稱為房市風向球的五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)新承作放貸降至379.61億元,創近二年新低,公股行庫對房市過熱區域自律嚴控房貸奏效初顯現。


另外,政府也指出,最快2015年推行房地合一課稅,在貸款限縮、加上政策壓抑市場的「雙重流感」來襲,房市「量縮價盤」格局確立。我認為,後續房市趨勢仍將以生活機能佳、中低總價、自住需求為目的之「小宅」為主流。而高總價產品仍會受到壓抑,為頂級豪宅仍有穩固買盤支撐。


值得一提的是,我認為最具代表2014年度房市關鍵字是「老」,以老屋及銀髮宅最值得注意。


據國發會統計,2050年我國老年齡人口比重將上升至43.6%,台灣老齡化速度加快已經成為不可忽視的局面,房市也深受影響,業者趁此抓住商機,紛紛推出生活機能完善的老齡住宅區,不少業者鎖定氣候宜人、環境優美的東台灣地區做為養老聖地首選,此舉也推升東台灣不論建物或市土地交易行情,出現攀升的情況。


另外,據調查,因雙北市高房價,十年以上老宅交易量成為市場購屋主力,在價格相對平價,成為CP值高的購屋產品,反而成為購屋族群最好的保值產品;有趣的是,在南部自由業者興起,喜好選擇老屋開設民宿及咖啡廳,市場反而出現一股「越老越夯、不老不要」的老宅愛好者。


而近二年房市掀起一股海外投資潮,預料明年也將是市場重點。


在政府壓抑房市的政策不變下,市場多餘的資金持續出走到海外尋找投資出口的趨勢不變。


近期中國信託商銀就指出,銀行高淨值客戶在境外資產配置提高到六成,主要是國外不乏房價基期低、獲利相對高的產品,因此我認為,明年這股風潮仍將持續。


不過,投資海外不動產,仍有許多地方必須注意,我建議,有興趣從事海外不動產投資的民眾可以參考國際金融趨勢,來判斷進入海外市場的最佳契機為何時;以近期來說,貨幣貶值、申奧成功的日本,以及新崛起東協國家如馬來西亞、柬埔寨投資最夯,不過,還是要充分了解所投資國家的經濟、政策、匯率、稅務等多方因素。


另外,若是時間或經濟許可,最好前往實地考察最佳,了解當地房價行情,且務必慎選房仲品牌及尋求專業經紀人的協助,把風險降到最低,萬不可擅自冒險,賠了夫人又折兵。

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