返回首頁
租屋入口
中古屋入口
新屋•預售屋入口
會員登入
帳號
密碼
申請會員 忘記密碼
 
 

您現在的位置:首頁 > 訊息快遞 > 詳細訊息內容
訊息快遞
 
房市回歸基本面 有利買方議價 2014-11-10

 


房市回歸基本面 有利買方議價


2014-11-09 經濟日報 記者郭及天整理


葉凌棋(永慶房產集團房產事業群總經理)


雖然景氣燈號連七綠,國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期,股市也尚能維持相對高檔,唯獨房市在各財金部會嚴管下,不但交易量能衰退,價格也呈現平盤、甚至小跌。


房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草,值得深入探討。


這波政策威懾,除了央行信用管制不斷加碼,以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外,最讓消費者有感,卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。


目前財政部已初步揭示政策方向,並規劃在明年完成立法程序、2016年實施,屆時除了名下只有一戶的3,000萬以下的自用住宅,以及農地農舍交易之外,出售不動產都要按實際的財產交易所得金額課稅。一旦新法上路,交易的代價勢必翻倍增加。


部分消費者以及從業人員認為,實價課稅恐怕會讓市場一蹶不振,房市不能碰了,但也有人預測新增的稅賦會轉嫁,因此房價還會被墊高。然而,真相為何,不妨回想二年前實價登錄制度上路前,也有很多人一口咬定交易價格一旦透明,許多市場假象就會被狠狠戳破,然後買方握有更多議價資訊,勢必會讓建商、屋主甘心降價,市場價格一定會下來,但相反的,有另一群人認為實價登錄價格公布之後,市場出現「定錨現象」,屋主只會越賣越貴,買方預期心態也不停追高。


然而,過了二年,只是證明實價登錄是促進市場調節的工具、政策指導的趨勢參考,政策環境、資金條件、產業信心才是影響價格走勢的關鍵。


實價課稅亦然,對於價格的影響並不直接,但對於個別市場參與者的決策確有革命性的衝擊。


大家可以從市場結構來了解,台灣目前的房地產稅負的確較低,一旦提高,理論上確實會使房產投資的意願大減。


但這幾年的政策管制早就讓大部分的投資客淡出市場,未來稅制與其他國家拉近,只是把資金趕出投資熱區、擠壓過去制度產生的獲利預期,該進行修正的區域、產品當然會有陣痛期,惟需求強烈、買盤穩定、供給稀少的區域,屋主除了有多屋的調節需求,並無急售,甚至降價求售的壓力,房價走勢豈是全台、全產品齊漲、齊跌,一句話就能簡單帶過。


以財政部最新的統計資料來看,全台810萬人擁有房屋,而其中擁有超過二戶的個人不過86萬人,占10.6%,就算再加上超過3,000萬元的物件,受影響的屋主頂多只有15%。


但這15%的屋主,也非全部受損,因為有實際利得才課,等於讓奢侈稅的閉鎖期問題解套,且持有越久,還有減免優惠,可讓市場價格隨著流動意願的增加而更加穩定、有彈性,系統性風險發生的機會也降低。


在投資客早早退場後,現階段市場充滿不確定性的氛圍,自住、置產客觀望,量縮的格局仍是今年的主調,但隨著政策輪廓越來越清晰,築底的過渡現象在第4季會逐漸改變,成交量會較第3季微幅向上。


而價格的變化就要看個別表現,生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響,但投資盤重、賣壓大的區域、產品,市況持續冷清,乃至價格回檔的現象,會越來越明顯。


房市回歸基本面,其過程有供給量刺激、價格的調節,對於買方而言,可說是十年來的最佳進場議價時機。

其他相關文章
 

 


 

【集屋網】由揚京廣告多媒體行銷公司創設。本站內容享有著作權,禁止侵害,違者必究 @2009 http://www.sosohouse.com.tw All rights reserved.
•台中總公司:台中市西屯區文心路三段241號15F之5  統一編號:21822333 TEL:04-22937766 FAX:04-22937728 
              免付費專線:0800-270088 廣告委刊專線:0936-292600 Emai l:gimmy2458@yahoo.com.tw
•高雄分公司:高雄縣大寮鄉山頂路269號 TEL:0931-963926、07-7833945 E-mail:enjoy66ben@yahoo.com.tw

【免責聲明】本網站僅提供專業的房地產訊息資訊之參考平台,並不涉入其中任何諮詢、買賣交易的功能及行為,故任何的買賣交易活動均與本網站無關,特此聲明。