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房價波動 金管會盯金控風險 2014-09-17

 


房價波動 金管會盯金控風險


2014-09-15 經濟日報 記者/邱金蘭、郭及天


 



















金管會主委曾銘宗 報系資料照



因應不動產價格波動,金管會日前罕見地逐一打電話給16家金控,要求各金控做好集團的不動產風險集中度控管,同時,注意不動產價格波動可能帶來的風險。


根據金管會及保發中心統計,目前銀行辦理的購置住宅貸款、建築貸款、修繕貸款及以土地為擔保的放款金額,加上保險業辦理不動產擔保放款及投資不動產金額,合計已有11兆元。


由於金控旗下擁有銀行、保險,隨著不動產行情可能反轉,金管會不得不對金控的集團風險「上緊發條」。


 


為掌握房價波動對金融機構可能造成的風險,金管會今年5月對銀行進行壓力測試,測試結果全數過關。金管會高層昨(14)日透露,隨後金管會也針對不動產價格波動,對保險業進行壓力測試,結果也都過關。


因金控公司本身不能投資不動產,也沒有授信業務,不需要特別針對集團最上層的金控公司做壓力測試。不過,隨著不動產市場行情轉向平盤往下走趨勢,金管會已盯上金控的集團風險,日前逐一打電話給16家金控,要求注意整個集團的不動產授信、投資等相關風險。


金管會官員表示,為隨時掌握市場變化及金融機構經營情況,金管會每月會透過各金融機構申報的資料,進行場外監控分析,並召開檢查平台會議進行討論。隨著不動產跌價風險上升,金管會已連續多次提醒銀行、保險公司注意。


官員表示,金控旗下有銀行、保險子公司,金管會主要是從集團風險的角度,提醒銀行注意控管風險集中度問題,保險公司除了不動產授信外,還有投資不動產,也要注意不動產價格波動的風險。


例如少數公司依國際會計準則(IFRS)採公允價值評價,認列不動產增值利益,導致獲利上升,未來更要注意,萬一市場價格反轉後,對損益可能造成的波動。


 



















記者邱金蘭/製表



信合社房貸 擴大控管


金管會打炒房行動擴及信合社,將信合社辦理房貸額度的控管範圍,從原本只有自用住宅貸款,擴大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款,兩者合計不能超過存款的55%,以利信合社做好房貸業務的風險控管。


此外,有關建築融資部分,官員表示,信合社也適用銀行採行的監控指標,也就是前十大銀行的建築貸款不能超過其總放款的10%,其餘銀行則是不能逾15%。金管會正隨時監控信合社建築融資是否超標,若超標太多,也會要求像銀行一樣增提準備。


近年來,財金部會打炒房行動不斷,緊盯銀行不動產授信業務,部分投資客移往信合社及農漁會信用部等基層金融,已引起金管會注意,繼提醒農金局注意外。金管會在本月5日發函,從嚴規範信合社承作房貸業務。


官員表示,計算信合社房貸業務可承作上限的修正,主要目的是將購置住宅貸款及房屋修繕貸款,納入不動產授信總量管理,並做合理規範。


至於分母部分,由於存定的成本較高,一併從定存改為所有存款,可強化信合社資產負債的妥善配置,並避免資金運用過度集中。


低價區物件 可能降價


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機炒作,已收到相當大的效果,未來放款條件與授信更趨嚴苛,對房地產市場會產生一定影響。


特別是在奢侈稅後過度炒作的低價區,不少透過信用合作社貸款的標的會受到衝擊,買方貸款受限將造成量能萎縮,某些口袋不深的賣方可能會降價釋出。


此外,過去不少購屋人採取修繕貸款方式補足貸款不足缺口,或者貸款做為下次購屋的頭期款,若銀行群起圍堵,價格在買方無力加價下,賣方難以堅持,對價格鬆動也有幫助。


徐佳馨表示,作為房貸指標,土銀針對工業住宅不貸款的作法後續是否有銀行跟進,值得注意。這波多頭有不少建商推出工業宅,目前多已交屋或進入中古市場,由於房屋屋齡較新,價格甚至較同區域來得高,打破過去市場對工業住宅認知,一旦不核貸,必然引爆投資方拋售潮,成為一大未爆彈。

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