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房市 金銀銅鐵認真挑 2014-07-14

 


房市 金銀銅鐵認真挑


2014-07-13 聯合報 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛


 



















永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛 其他來源



央行房貸信用管制範圍,延伸到新北、桃園交界8個熱區,一連串的打房措施,已經讓北台灣房市產生量變、質變,過去動輒8%以上的年漲幅,去年已壓縮到4%以下,交易量跟管制前相比,更是直接腰斬,「房價再漲有限」、「收益負投報」等保守、觀望氣氛充斥市場,讓市場結構調整為以自住客為主的買方市場。


而房地合一實價課稅的不動產交易所得稅議題,預期將繼續搖撼市場,引述目前中國房產業最流行的說法:地不分南北、價格不論高低的「黃金十年」已經過去。現在是自用需求撐盤的「白銀時代」,買方已經不期待投資利益,只求物有所值,而屋主、建商唯一盼望的是早點落袋為安。


未來的「銅鐵時期」,房產已缺乏收藏魅力,若非稀少、高效用、價格合理,否則房產不過是拿來居住、使用的工具,已無聚財、增值的能力,若不投入管理維護的工夫,恐怕還有「鏽蝕」危機。


不過,相較於其它華人社會,僅能交易使用權,台灣房市並不會發生產權鏽蝕的現象,但過去12年多頭格局,隨便買賣都能賺進豐厚收益的時代已落幕,不動產資訊、財稅制度健全後,已難再有僥倖賺大錢的機會。


全台有832萬戶住宅,而7成人口居住在6大都市,產品多元以及區域條件的差異,將在市場轉趨沉靜後,展現出不同的特質,值得消費者玩味。頂級豪宅是永遠綻放光芒的鑽石,不但稀有,且擁有的目的也不僅僅是為了居住而已,還有身份地位、安全、景觀、管理服務等附加價值,故能特出於一般住宅產品之上,非黃金、白銀稱斤論兩的價值觀能論斷。但若以投資觀點買進條件並不特殊、區位冷門的高總價產品或投資型產品,在現階段買氣消退、信用管制雙重箝制下,未來價值反而從黃金變白銀,甚至銅鐵的窘境。


市場多速發展是必然的,有些區域、產品的價格支撐仍強,進一步還能連結未來話題,前景可期。但人無遠慮,必有近憂,有些區域、產品擺明就是政策鎖定的對象,建議千萬不要貿然搶進,應及早捨棄即將被市場潮流吞沒的產品,才能安心度過未來的驟變。


 


 
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