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下半年房市 留意五走向 2014-06-29

 下半年房市 留意五走向



2014/06/29


【經濟日報╱記者陳美玲採訪整理】

■葉凌棋


(永慶房產集團房產事業群總經理)


2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀,整體而言,全球經濟穩步復甦趨勢不變。美國經濟復甦強勁,2015年前仍將維持低利不變,歐洲則實施負利率,未來可能擴大購債規模,日本則長期都處在趨近零利率狀況下,因此,美、歐、日利率都處於歷史低檔,全球貨幣寬鬆趨勢短期內難改變。


在國內經濟方面,根據官方統計,國內外銷訂單連三月大幅成長、製造業採購經理人指數連續三個月呈現擴張、失業率創六年新低、整體利率水準仍維持低檔,顯示出口景氣明顯回升。


在市場資金帶動下,今年以來股市大盤指數逐月走高,日平均交易金額都在900億到1,000億元之間,股市呈現價量齊揚。此外,陸客來台觀光成長更為驚人。根據統計,今年前四月陸客來台人數已經突破130萬大關,較去年同期成長34%。


陸客自由行人數成長幅度更加驚人,較2011年同期成長高達16.8倍,今年自由行總人次將可望突破百萬。整體而言,國內經濟成長率也逐季上揚,顯示2014上半年國內經濟表現相當樂觀。


在國內外經濟情勢都一片看好的情況下,照理說上半年房市表現應該會不錯,但上半年卻因學運、政治、社會及氣候等一連串利空因素干擾,打亂了原本市場銷售節奏,導致329、520檔期旺季不旺。


首先,3月中旬學運潮影響,重大財經法案「兩岸服務貿易協議」卡關,學運潮結束後,政府打房宣示「兩年房價跌三成」,銀行又緊接著進行房價跌價壓力測試,到4月中旬,反核四遊行開始,5月進入梅雨季,連續三波梅雨到6月初,期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件,讓上半年房地產原本的銷售旺季的329及520兩檔期,全被打亂。


從2014年前五月全台各都成交均價來看,今年前五月,七都中古住宅成交均價仍持續上揚,惟今年上半年房價漲幅已縮小,台北、新竹、高雄漲幅僅維持在3%以內。顯示今年1到5月整體房價呈現高檔整理。


從交易量來觀察,今年前五月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退,六都合計衰退11%。六都中,台北、新北、台南較去年同期交易量縮減幅度最大,比重在一成三以上,桃園量縮9.6%,高雄量縮6.1%,台中量縮5.6%,顯示上半年全台各都會區量能同步衰退。


上半年房市表現欠佳,我認為下半年房市將出現五個方向:一、選前預估房價維持平盤、高檔橫向整理之格局,房市預估價持平或微漲。二、下半年房市交易量受到選舉影響,民眾進場略呈觀望,預估會較去年同期衰退約10%左右。三、政策調控及供給量高峰,價格彈性擴大,屋主價格有機會鬆動,是好的進場時機。四、中低總價、自住換屋產品成下半年房市主力,政策加速投機客退場,中低總價市場需求仍旺。五、陸客、陸資、台商回流,重點陸客商圈持續擴大,雙北市市中心捷運辦公、店面,將成市場最大熱點。







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