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稅改壓低獲利 買房轉向保值 2014-04-13

 















稅改壓低獲利 買房轉向保值



【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

中央部會近來又拋出一堆房產稅改議題,包括房地合一課稅、土地公告現值改半年一調、針對包租公加強查稅等。房產專家說,這些改革都會讓房地產持有及交易成本增加,投資人最好提早因應,今年投資也應採取不同思維。


奢侈稅今年6月將滿3年,由於房價仍居高不下,各部會近來動作頻頻,除了財政部宣示將研究「進化版奢侈稅」,研擬房地合一課稅,並加強包租公查稅外,內政部也表示,擬將現行每年一調的土地公告現值,改為半年調整一次。


房產專家張欣民表示,土地公告現值是土增稅課徵依據,從一年一調改為半年一調,勢必加快公告現值接近市價腳步,投資人未來除了賣房子得繳更多土增稅,原本一年內出售可免繳土增稅,將來則只要持有超過半年,就得繳稅。


房地合一課稅則對投資人殺傷力更大,目前我國為房地分離課稅,土地以公告價值課稅,因此稅賦不重。如果房地合併,都以實際獲利來申報所得稅,由於最高稅率可達40%,等於獲利1000萬元要繳400萬元,將比奢侈稅10~15%還要重。


雖然上述政策仍在研擬階段,但目前社會氛圍普遍支持房地產稅制改革,一般相信,推出只是時間問題。在此情況下,張欣民建議民眾在房地產投資思維上,應做三個改變。


首先,投資房地產應從期待「獲利」轉為「保值」。以往民眾投資房產,都希望放個一兩年,可以賺個3、5成,但按目前房市情況,加上未來將進行的稅制改革,如此獲利機會已非常低。房地產仍可投資,但應著眼於資產分散風險,萬一其他投資市場發生劇變時,放在房地產的資金還可保本。


第二,根據房仲調查,至今年第一季,房地產仍是多數國人心目中最佳理財工具。這個觀念也應該改變。國人認為房地產是最佳理財工具,主要是因利率低,錢放銀行愈存愈薄,但利率不可能永遠這麼低,可見的未來,房子持有成本則會愈來愈高,加上房市持續不振,變現將愈來愈困難,在此三大理由下,民眾實不應再把房地產視為主要理財工具。


第三,未來持有成本勢必逐年提高,因此,手上現有物件出租的包租公,應開始思考租金提升之道,如店面採分割出租的可能性,套房、住宅提升設備等,以維持原有的投報水準,另外,物色新的物件,也應精準計算投報率,並以此來計算機會成本,看看同樣的資金放在不動產好,還是放在基金、黃金或股市,不宜再把增值也加進去計算。










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