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2014馬年房市 汰弱換強時代來臨 2014-02-05

 
























2014/02/04
2014馬年房市 汰弱換強時代來臨
記者蔡惠芳/台北報導

「2014年房市,會不會泡沫?會不會下跌?」今年的熱門話題,和過去10年的景氣大多頭相較,不再是房市潛力區?下一波明星產品?而是憂心景氣反轉的各種紛歧雜音,信心度已不若以往。

 尤其,最近半年,光是央行總裁彭淮南、財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗三大財經首長,就連番丟出升息風向球、台北市房價泡沫化、小鴨爆破說、甚至公開喊話「房市不如股市、資金將從房市轉進股市」等說法;雖然房價並沒有因此而非理性的應聲下跌,但房價居高思危的危機意識,已開始受到審慎面對。


 台灣房屋首席總經理彭培業表示,2014年應是多空交戰的一年,對於握有資產的人來說,最好汰弱換強;對於想要進場置產的人,就勇敢出價吧,因為現在台北市已有房價「鬆動」的案例,買賣雙方對於後市看法紛歧之際,畢竟還是有賣方有意套現出場,所以買方最好勇敢出價。


 綜觀2014年牽動房市價量表現的主要因素,淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰指出,簡單來說,就是政策、資金、基本面3大變數;至於台北市精華地段的頂級豪宅,由於獨特性、稀有性、無可取代性,這種產品早已是「有錢人的玩具」,和一般住宅市場明顯脫鉤,未來依然會朝向M化的另一側傾斜,持續炙手可熱。


 其中政策面尤其扮演關鍵角色。自2010年初第二屋限貸、2011年6月起實施奢侈稅、2012年6月再針對豪宅限貸以及8月實價登錄,已造成台北市2012年房市交易量為近10年最低量。不過,2013年交易量已回穩,雖財政部在2013年12月底宣布擴大查稅措施,如北市3,200戶豪宅列管,奢侈稅自住認定從嚴,加強事實入住證明,如水電帳單等,但在房價資訊透明化的影響下,促進房市交易回穩下,近一年房市已走出2012年的谷底。


 接下來奢侈稅修法、囤屋稅等打房政策,仍影響買方進場買房的意願,年底七合一選舉前,不排除再被提出來炒作。也有人以樂觀心態認為,2014年七合一選舉對房市未必是全然的利空,隨著縣市首長候選人、黨派政策,加強地方建設的競選政見,反而有助房市加溫。總之,奢侈稅要退場較困難,未來打房力道輕重,才是關鍵。


 再看資金面,低利環境仍是2014年撐盤的最大支柱,但升息的速度、強度,也將牽動房市反轉的速度和強度。


 美國QE減碼是必然趨勢,只是時間早晚,因此2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)指出,目前全球包括美國、英國、中國大陸、巴西、澳洲等國家房價快速上漲,房市可能泡沫風險與日俱增。此外,美國聯準會也宣布,實施5年的QE自2014年第一季起開始減碼,意味貨幣量化寬鬆政策,即將逐步退場,對於全球資金動向,也勢必產生極大的影響,其中各國房市恐是首當其衝,面臨可能泡沫化的危機。



 至於美國量化寬鬆緩退後,央行是否可能升息?台綜院六所所長楊家彥認為,至少到2014年,都還不需要擔心升息的問題。


 第三,要觀察基本面。當前最熱門的話題,就是台灣房市是否存在泡沫危機?


 依據行政院經建會景氣對策信號綜合分數走勢,台灣經濟雖從1998年起經歷過4個景氣循環,但房市卻獨排於景氣循環之外,連續走了第11個大多頭,無視景氣波動,不僅自2001年起交易活絡,而且房價一路攀升。


 理論上,價格由供需決定,房價攀升,自然有強勁需求支撐。然而,綜觀國內經濟包括:民間投資、薪資所得,並無明顯好轉,相對房市需求卻來自於低利環境帶來的增值保值、炒房需求,使得交易量價居高不下;加上外資(港、陸資)來台置產的假性需求,間接拉抬房價,顯示房市所面臨的風險因素不斷提高,景氣反轉向下可能性與日俱增。


 因此,央行在2013年6月以房貸餘額占GDP的比重及空屋情形日益嚴重,早已超越房市泡沫指標,因而針對房價可能面臨下跌問題,提出警訊。同時,政府更應未雨綢繆,以美國與日本等國家的房市泡沫經驗為殷鑑,針對台灣房市可能泡沫化各種因素,提出具體可行政策,並及早因應,避免房市泡沫對經濟產生的衝擊。


 現階段房市供需失調的問題,並不明顯;不過,2015年年中,內政部緊縮容積獎勵上限所帶來的潛在搶建潮,倒是中長期必須觀察的隱憂,屆時局部供給量大的區域、缺乏稀有性或保值性產品,房價不免面臨鬆動。


 短期可預見的2014年房市,高檔震盪格局在所難免,房價表現可望持平至小漲,至於成交量,在剛性需求及交屋潮的支撐下,可望呈持穩態勢。


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