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房市審慎樂觀 小宅成主流 2014-01-26

 房市審慎樂觀 小宅成主流

2014/01/26


【經濟日報╱■王福漲】

過去一年的房市可說是在政府積極打房中持續成長,雖然政府祭出奢侈稅、實價登錄等法令,但是房價和地價卻沒有因此而走下坡,反而順勢攀上高峰,各地的地王不斷冒出頭,豪宅也紛紛改寫新天價,然而,大環境包括量化寬鬆(QE)退場、升息、實價課稅、容積獎勵限縮管制等變數,加上年底七合一選舉可能帶來的不確定性,每項都在測試房市是否挺得過去,今年正是台灣房市要面對真實考驗的關鍵年。


自2009年金融海嘯後復甦以來,台灣每年的房價平均漲幅超過一成,主要受到市場游資充沛、低利率環境、房市保值觀念等三大因素影響,不過,我預料會在今年出現反轉,其中又以QE退場與升息影響最巨,美國QE將逐月減碼,一旦利率逐漸提高,市場景氣反轉將漸趨明顯,尤其央行總裁彭淮南一再提醒低利率不可能永遠不變,購屋民眾要有利率調升的心理準備,金融業也要盡早做好風險控管。


我預估,受未來房貸利率恐上漲的擔憂,買氣趨於保守,但是諸多交通建設陸續動工和完工,仍會拉抬房價,尤其城市外圍和交通末端的利多,房市多空交戰,將呈現價平或小漲,而交易量持平局面。購屋動機將逐漸由投資、投機轉而為自住、換屋,產品定位將逐漸由大坪數轉為中、小坪數,尤其在房價不斷攀升,薪資所得一再倒退的情況之下,一般購屋者將退而求其次的以中低價位為首要考量。


隨著捷運線不斷的延伸與興建,通車話題仍持續加溫,愈是市中心交通方便、生活機能較佳的地段,市場接受小宅的程度就愈高,倘若是在明星學校附近因具有學區特殊性,民眾在購買小宅的力道將更強,只買總價不買單價的策略會持續發酵。


今年的市況然仍有許多國際戰事、美國QE退場、台灣七合一選舉及房地產稅制等未明情勢所擾,但是市場上因有台商、長期投資置產客及基本的首購買方支撐,市場應為審慎樂觀。奢侈稅實施兩年多來,全台房價持續上漲,不少短線投資客早在前一波奢侈稅議題時已退出市場,目前還存在的投資客多半是想要長期持有的人。


在高鐵帶動下,全台「一日生活圈 」的交通運輸版圖逐漸成形,提升北部以南房市能見度,房價基期相對低的地區,出現房價補漲效應,包括桃園、台中、高雄,都具有補漲潛力。


台灣房價登頂,租金卻沒有跟上房價漲幅,我建議海外投資也是另外一種選擇,但是首先得看當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。若消費者有意進行海外置產,最好還是可以前往當地考察,了解當地房價行情,像是建案周邊是否有公共或嫌惡設施、生活機能或交通位置等相關條件,最重要的是,基於交易安全考量一定要親自簽約、用印、合約公證,務必慎選房仲品牌及尋求專業經紀人的協助,才能把投資風險降到最低。


商用不動產將會隨著國際化及兩岸關係改善而逐漸受青睞,其中又以商辦與店面為主。台灣不動產投資協會(CCIM)分析也指出,國內房市投資風險提高,除了面對升息風險外,還有奢侈稅持續抑制,及逐步面臨實價課稅的疑慮,都使得買房投資成本提高。


反觀商用不動產,受惠於觀光題材持續加熱,在土地、原料及飯店等投資上,屆時店面租金看漲比率高。


今年奢侈稅修正、政府查稅積極,展望今年房市交易狀況應會持平,整體走勢審慎樂觀,但是還是建議消費者應有風險意識,多觀察行事即可,對於過度擴張信用的購產方式、投機買盤過重的區域、產品,購屋決策應該更加慎重。


(作者是21世紀不動產董事長)









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