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4大觀察指標 房市泡泡如何破 2014-01-12

 















4大觀察指標 房市泡泡如何破

2014/01/12

【聯合報╱天時地利不動產顧問公司總經理張欣民】
















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天時地利不動產顧問公司總經理張欣民\"\"


台灣在民國80年代經歷過一次最慘烈的房市泡沫,大台北房價跌3成,桃竹中南跌了5成,建商倒的倒、逃的逃,賣不掉的房子用「滿坑滿谷」來形容也不為過,留下數千億金融壞帳,當然最後全民買單。


這些過程央行總裁彭淮南應該最清楚。當年扁政府上台後,他身負「救房解金融之危」重任。沒想到經過數波優惠房貸後,房價又頻創歷史新高,彭總裁卻成了打房急先鋒,其中角色變換,想必點滴在心頭。


但更重要的是,不能讓泡沫化歷史重演,央行2010年起選擇性信用管制以來,確實扮演防止房市泡沫化的關鍵角色。


只是,最近被財政部長搶走風采,繼「強弩之末」說,又提出房市黃色小鴨化的另類泡沫說,認為泡沫隨時可能破掉,並提出房市泡沫化十大觀測指標。但這些指標不是今年才超標,為什麼「房市小鴨」一直沒破呢?就像這波房市景氣期出乎大家意料之外,顯然這些指標失靈。


天下沒有只漲不跌的房市,只是這波修正不會一下子爆掉,不能只再看過時指標,需注意房市小泡泡破掉前的跡象。


其一是供給與建設利多落差過大;「看見一個影子生一個孩子」是房市多頭普遍現象,當這些傳說中的利多延宕或變卦,但建商推案卻踩不住煞車時,泡沫破掉的可能性就很高了!


其二是鬼城現象;一個地區蓋\了一大堆房子,也許\有人買,但無人居住,生活機能也不到位,不易出現二手買盤,未來只好等待斷頭。


其三是坪數需求斷層;這波房市有很多大坪數產品,若是真豪宅還沒問題,否則投資買盤退燒後,自住型買盤買不起,泡沫破掉可能性也非常高。


最後是業者南下牧馬,水土不服;在大台北土地取得困難、房價基期高下,建商紛紛南下獵地推案,但桃竹中南的特性是房價難漲易跌,業者很可能在此毀於一旦,不可不慎。










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